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Come funziona il condominio

Il condominio nasce quando in uno stesso edificio ci sono almeno 3 condomini. Ogni condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e la comproprietà delle parti comuni quali il terreno su cui si erge l’edificio, il tetto, le scale, il portone d’ingresso, il cortile, l’androne, le fondamenta, i muri maestri, l’ascensore, gli impianti vari.

Ciascun condomino può fare uso della cosa comune rispettandone la giusta destinazione e considerando il diritto degli altri sul suo utilizzo.

 

La legge prevede che almeno una volta l’anno tutti i condomini si riuniscano in assemblea. Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea condominiale deve obbligatoriamente nominare un amministratore; quando sono più di dieci, deve essere redatto un regolamento di condominio.

È possibile sciogliere il condominio, se lo stabile si può dividere in parti distinte che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. In questo caso, i comproprietari di ciascuna parte possono formare un condominio a sé stante.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea, con l’approvazione di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in alternativa può essere disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio per cui si chiede la separazione.

Le spese condominiali sono distinte in ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo).

Per suddividere le spese tra condòmini, devono essere utilizzate le tabelle millesimali, che rappresentano a tutti gli effetti le quote di proprietà di ciascun condòmino nel condominio.

I millesimi vengono utilizzati sia per determinare il contributo di ciascuno alle spese, sia per "pesare" il voto di ciascuno in assemblea.

Nel caso in cui un appartamento sia in affitto, a meno che il contratto di locazione non prescriva altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, mentre sono a carico dei proprietari degli appartamenti, tutti gli oneri per la manutenzione straordinaria.

Ogni condominio deve avere un proprio conto corrente, sul quale l'amministratore deve far transitare tutte le spese ricevute o pagate dal comdominio.

Per regolamento, chi intende fare lavori nella propria unità immobiliare, deve comunicarlo preventivamente all'amministratore, che lo riferirà all'assemblea condominiale.

La riforma del 2012 ha previsto delle sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale: le sanzioni vanno da un importo di 200 euro, fino a 800 euro in caso di recidiva. Tutti gli importi raccolti con le sanzioni, andranno ad aggiungersi al fondo per le spese ordinarie del condominio.